계약갱신청구권 적용 요건과 거절 사유

계약갱신청구권과 묵시적 갱신은 같은가요?

계약갱신청구권은 임차인이 법정 기간에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못하도록 하는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의3은 1회 행사, 갱신기간 2년을 정합니다. 계약서에 새 서명이 있다는 사실만으로 권리 행사 여부가 자동 결정되는 것은 아니므로 요구 의사와 갱신 경위를 함께 보관해야 합니다. 현행 갱신요구 조문

묵시적 갱신은 정해진 기간에 갱신거절·조건변경 등의 통지가 없어 법률상 종전 조건으로 갱신되는 제6조의 규정입니다. 임차인의 적극적 요구와 통지 부재에 따른 갱신을 구분하면 남아 있는 행사 횟수와 해지 규칙을 판단하기 쉽습니다.

언제까지 갱신을 요구해야 하나요?

제6조의3은 제6조제1항 전단의 기간을 인용합니다. 현재 원칙은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 기간을 놓친 요구는 같은 법정 갱신요구로 단정할 수 없습니다.

과거 계약의 적용 경과나 분쟁 중인 만료일은 별도 판단이 필요합니다. 달력 계산을 자신의 실제 만료일에 대입하고 임대인에게 도달한 시점을 남겨 두는 것이 좋습니다. 단순 발송 기록만으로 수령 여부까지 단정하지 않습니다.

임대인은 어떤 사유로 거절할 수 있나요?

철거 예정이라는 말만으로 모두 거절되는 것은 아닙니다. 법률이 정한 세 가지 철거·재건축 사유에 해당하는지 확인합니다. 실거주도 ‘임대인의 모든 친척’이 아니라 조문이 정한 범위입니다. 거절 통지를 받았다면 주장한 사유와 사실자료를 구분해 상담해야 합니다.

보증금과 월세는 얼마나 올릴 수 있나요?

갱신되는 임대차는 종전과 같은 조건이 원칙이며 차임·보증금은 제7조 범위에서 증감할 수 있습니다. 제7조는 증액청구를 약정 차임·보증금의 20분의 1, 즉 5%를 넘지 못하도록 정하고 지방자치단체 조례가 더 낮은 상한을 정할 수 있게 합니다. 임대차계약 또는 증액이 있은 후 1년 내에는 증액청구를 하지 못합니다.

5%는 자동으로 매년 올려 받을 수 있다는 뜻이 아닙니다. 적용되는 갱신의 법적 형태, 직전 증액일과 증액 사유를 따로 검토합니다. 보증금을 월세로 바꾸는 전환율은 또 다른 조문이므로 5%만으로 월세 전환액을 계산하지 않습니다.

갱신 후 임차인이 나가려면 어떻게 되나요?

제6조의3에 따른 갱신의 해지는 제6조의2를 준용합니다. 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있으며 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월 뒤 효력이 발생합니다. 임차인이 통지를 보냈다고 그날 계약이 바로 끝나는 구조는 아닙니다.

퇴거일·해지 효력일·보증금 반환일을 각각 정리합니다. 갱신요구에 따른 계약인지 단순 합의로 새 계약을 맺은 것인지 다투는 경우에는 기록을 바탕으로 판단해야 합니다. 보증금 반환을 기다리는 상황에서 전입·점유·권리 보전 문제까지 생길 수 있으므로 퇴거 계획은 반환 일정과 함께 검토하는 것이 좋습니다.

실거주 거절 뒤 다른 사람에게 임대하면 어떻게 되나요?

임대인이 실거주 사유로 거절하고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임차인의 손해를 배상하도록 정합니다. 손해배상액을 미리 합의하지 않았다면 법률상 환산월차임 3개월분, 새 임대차와 종전 임대차 차액의 2년분, 실제 손해액 중 큰 금액을 적용하는 규정입니다.

제3자 임대가 있었다는 의심만으로 금액을 확정하지 말고 거절 통지, 갱신되었을 기간, 임대 사실, 비용·손해 자료를 모아 판단해야 합니다. 요구·거절·계약·이사비 기록을 남기면 이후 공식 법률 상담이나 조정에서 사실관계를 설명하기 쉽습니다.